黑天鹅般的疫情，突兀地闯入，致使2020年的房地产市场，在开局之时，就被按下了暂停键，售楼处关闭，工地停工，现金流紧绷的房企们，正经历着一场生死时速。这场危机，究竟是短痛，还是长痛，将会直接决定房企、购房者以及地方政府的命运走向。
短期可控与长期承压
要是疫情能在3月初达成有效管控并达成全面复工，那么对于全年的影响就会相对有局限。房地产企业能够借助抢工期、加速开工步调来填补停摆一个月的施工进度，将遗失的时间夺回来。与此同时，被抑制的购房需求会在二季度开始释放，给市场销售端注入一剂强心针。中证鹏元预估，在这样的乐观情形下，全年销售面积增速大概处于-5%至-3%，投资增速能够维持在3%到6%之间。
但要是疫情一直延续，直至4月初方可全面复工，那情况可就复杂得多了。经济预期变弱，会致使普通家庭收紧钱袋子，像购房这类大额消费，会被优先延后或者取消。销售始终低迷，直接造成房企回款艰难，资金链更加紧绷，新开工以及拿地的意愿，自然而然大幅下降。到那时，全年销售面积增速或许会下滑至-7%至-5%，投资增速也会收缩到1%至3%，行业步入真正的寒冬。
房企现金流告急
房地产企业大多采用高周转模式，自拿地开始至预售一般只需半年上下，这表明现金流得持续不断。然而疫情致使售楼处关闭、工地停工，销售回款这条关键线路被切断，与此同时融资活动也处于停滞状态。依据克尔瑞统计，在2020年1月25日至2月10日期间，95家典型房企春节后发债融资不到百亿，与同比相比大幅降低了86%。
短期内，现金流动性压力急剧增大，好多房企甚至债务展期都变为难题了。倘若这般情况延续下去，部分高杠杆的中小房企或许会直接遭遇生存危机，从而不得不为求自保而加快以价换量的进程。
调控政策需要边际放松
遭受疫情冲击之际，房地产调控政策于融资以及拿地环节有必要恰当放宽限制，用以减轻房企急切的困境。详尽举措涵盖加速发债审批速率，致使房企得以顺利借新还旧，确保资金链不出现断裂情况。与此同时，货币政策能够进行反向调节，引领LPR降低，进而促使全国房贷利率下落，为后续需求的释放铺设道路。
在土地市场之中，地方政府能够思索增添供应，还要降低出让门槛。自2019年四季度开始，土地流拍率已然出现上升情况，当下又加上疫情产生的影响，适度调低土地出让保证金，甚至以低价出让地块，均能够改进房企拿地意愿，特别是那些因抗疫致使财政压力加大的地方更应当积极行动。
城市分化与房价走势
不同城市房价的表现会呈现出显著的分化态势，不会整齐划一地普遍上涨或者普遍下跌。在一线以及核心二线城市，鉴于需求的基本面稳固扎实，哪怕短期内成交如同结冰般停滞，房价依旧能够维持平稳状态，在疫情过后甚至会率先出现反弹。然而，三四线城市却面临着更为严峻的考验，在2019年时就已经依靠降低价格换取销量来支撑，在棚改货币化退缩之后需求本来就乏力疲倦。
易受疫情冲击的三四线城市，其经济复苏所需时长更久，房价下行压力将逐步呈现，开发商受回笼资金影响，在这类区域降价促销力度会更强，购房者能够预期到一定程度的价格优惠。
商业地产冲击更深
与住宅相较，商业地产于此次疫情里遭受伤痛更为严重，其恢复所需的周期亦是更为漫长。商场出现关门的情况，写字楼呈现出空置状，在短期内物业的空置率必定会有所上升，租金收入会急剧减少。哪怕疫情已然结束，人们的消费习惯以及企业的办公模式也有可能会发生不易察觉的变化。
从长远的时段来讲，商业地产的物业租金以及出租率都会承受颇为巨大的压力。这表明那些持有数量众多的商业物业的房企会面临资产减值与现金流萎缩这两方面的打击，需要耗费更长的时期去消化此次冲击。
极端情况下的救市选项
要是疫情确实持续到4月初才能够复工，社会经济活动遭受严重干扰，那么就需要更有力度的干预举措。对于受疫情影响较为严重的高能级城市而言，能够适度放宽商品房销售端的限购政策，以此激活市场需求。三四线城市则能够考虑降低首付比例，毕竟这些城市成交面积占据全国比重超过七成，稳住它们便是稳住基本盘。
此外，使预售资金监管得以放松更是刺激投资的有效办法，能让房企灵活运用回笼资金去开展再投资。对于部分处于困难情形的企业，贷款、非标融资以及债券能够适当进行展期，助力它们熬过最为艰难的时段，恢复拿地以及开发的信心。
想在最后问一下你，你认为这次疫情会致使你更改原本拟定的购房计划吗，是会借此机会抄底还是持续观望，在评论区分享你的看法，进行点赞转发以便让更多人参与讨论。
